Tras la derogación de la Ley de Alquileres de 2020, los contratos volvieron a regirse por el Código Civil y Comercial de la Nación y los cambios que se instrumentaron post DNU 70/2023.
Es importante aclarar que los cambios rigen a partir del 29 de diciembre de 2023, para los contratos que se firmaron después de esa fecha. Es decir, los contratos anteriores siguen con la ley anterior, que tienen como diferencia más notoria la cláusula de ajuste (anual por ICL) y la duración (3 años).
El panorama actual nos plantea un escenario en donde las partes (locador y locatario) pueden libremente negociar las cláusulas de contratación con mínimas regulaciones. Sin embargo considero que esta posibilidad no está siendo realmente aprovechada.
Más allá del valor del alquiler y el índice de actualización, que es una cuestión importante, tenemos otras situaciones a tener en cuenta en las que podemos negociar o pactar para evitar problemas futuros.
¿Qué tenemos que tener en cuenta a la hora de alquilar?
Aprovechando que podemos pautar punto por punto nuestro contrato es importante tener en cuenta ciertas cláusulas que se suelen pasar por alto sobre todo en los contratos de alquiler con fines habitacionales.
Considero que ser abundantes en el contrato nos permite plantear soluciones anticipadas a conflictos comunes les da a las dos partes la seguridad de cómo actuar ante estos escenarios y sus consecuencias.
Además, el saber cómo actuar y las consecuencias de nuestros actos, no da claridad y nos fija un camino a seguir durante el periodo de nuestra relación contractual.
- Distribución de gastos: Se debe especificar cómo se reparten los gastos del inmueble, incluyendo servicios, impuestos, tasas y expensas, determinando qué parte contratante es responsable de pagar cada rubro y las consecuencias de su falta de pago.
- Domicilio electrónico: Dejar en claro con quién debo comunicarme. Las partes, amparados en el principio de libertad contractual y autonomía de la voluntad, pueden fijar un domicilio electrónico, por ejemplo un correo electrónico para efectuar comunicaciones, debiendo aclarar la cláusula que queda en responsabilidad del titular del correo revisar los mensajes que lleguen.
Es recomendable aclarar que las notificaciones de importancia se hagan por vía carta documento como ser la intimación por falta de pago, vencimiento del plazo contractual. Pero es muy útil a la hora de dejar constancia por ejemplo de reparaciones del inmueble quien las hizo, dónde, en qué fecha quién lo abono comprobante de pago de reparación, de los alquileres, etc.
- Dejar constancia de los desperfectos del inmueble al ingresar: Fijar un plazo por ejemplo de 15 días para que el inquilino ya en uso del inmueble verifique cuestiones del día a día, si pierde una canilla por ejemplo.
Estar atentos a las condiciones del inmueble nos permite actuar con rapidez y evitar mayores gastos, Si un caño pierde se moja la pared, pasa humedad a la otra habitación, se moja el placard, se arruina el mueble, se salta la pintura, ni hablar si es un departamento.
Además, quienes se hacen cargo de las reparaciones, si es el inquilino debe llamar a algún profesional en particular?
- Ser claros con el uso que se le va a dar al inmueble, si es con fines de vivienda, no se puede poner un kiosco en el garage. Si pensamos poner el kiosco, anticipemos los requisitos que se deberán cumplir.
- Rescisión anticipada por cualquiera de las partes: se puede efectuar la resolución anticipada por parte del inquilino en cualquier momento del contrato, debiendo abonar al locador una indemnización equivalente al 10% de los alquileres futuros hasta la finalización del contrato. Sin embargo, tenemos que dejar establecido cómo se calculará ese monto teniendo en cuenta que no tendremos el índice de actualización de los meses restantes.
Por su parte se pueden pactar causas específicas que permitan rescindir el contrato, con plazo de anticipación y acordando una indemnización.
- Cláusulas específicas de acuerdo al lugar y a las partes, por ejemplo si se puede tener mascota o no, que tipo de mascota y cuantas, si es un edificio, adjuntar reglamento de convivencia si lo hubiera (cuestión que recomiendo a los consorcios), régimen de rescisión anticipada, condiciones de entrega al momento de finalizar el contrato, multas por incumplimiento, etc.
Es una relacion complicada por que culturalmente se plantea al propietario como el monstruo gigante con 50 departamentos en alquiler que lo único que quiere es ganar plata, y por el otro lado en inquilino descuidado que se va y destruye el inmueble , que no paga el alquiler o lo abona fuera de término… Esta imagen influye negativamente en relaciones (antes de que inicien) que pueden darse de otra manera si nos involucramos en buscar por ejemplo inquilinos cumplidores y propietarios comprometidos en mantener las condiciones de contratación coherentes para un beneficio mutuo.
Un inmueble desocupado se deteriora mucho más rápido, y el deterioro de cualquier construcción implica mucho dinero ya sea en la pérdida de su valor o el costo de reparación. El valor del alquiler hoy en día generalmente es insuficiente para cubrir ciertos deterioros y por el otro lado para el inquilino implican la mitad de su salario.
Entonces es importante tener presente el contexto actual, que esperemos no sea eterno, y plantear nuestras relaciones contractuales en base a ello con las pautas claras que nos hagan sentir más confiados en el vínculo entablado.
Por: Abg. Julieta Funes Cravero.-
¿Que puedo hacer ante el incumplimiento de contrato? ¿Qué pasa si el contrato está vencido? ¿Cómo asegurarme que la notificación llegó? ¿Cómo pactar los aumentos o actualizaciones del precio? Si tenés éstas u otras dudas sobre tu caso particular, no dudes en contactarnos!
Legislación aplicable: artículos 1187 a 1226 del Código Civil y Comercial de la Nación. Ley Nº 27.551. DNU 70/2023.
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